宇都宮市によくある古い木造賃貸アパートを、犬か猫と暮らす専用アパートとしてリノベーションし付加価値を付けられないか考えてみた

古い賃貸アパートは空室が多くなり、入居者の客層も悪くなるという話をよく聞きます。

栃木県宇都宮市に多い(全国的に多い)、2階建て8戸程度の古い賃貸アパートを、犬もしくは猫専用アパートとしてリノベーションして付加価値を付け、入居者を増やせないかを考えてみます。

賃貸住宅の空き室率は、全国平均で約19％。5戸のうち1戸は空き室

賃貸マンション、アパートは、現在5部屋に1部屋が空き部屋と言われています。部屋は余っているのに、相続税対策で、新築の賃貸マンション、アパートも建てられているので、完全に供給過剰状態です。新築でさえ建てれば借りてもらえる時代ではなくなっており、空き部屋の多い賃貸物件は、早急に明確な差別化が必要だと思います。

出典

一戸建て住宅や新築分譲住宅は、普通にペットが飼えますが、賃貸マンションや賃貸アパートでペットの飼える物件は少ないです。私も東京に住んで居た20年前に、犬の飼える賃貸アパートを探すのが大変でした。やっと探したアパートは、駅から徒歩25分、陸の孤島のような場所でしたが満室でした。駅から遠いので、ペット可にして入居を増やしたのだと思います。

次に、犬と猫の飼育頭数を、人間の子供の数と比較して調べてみます。

もはやペットは子供以上の存在。日本では子供よりペットが398万頭が多い！

ペットとして飼われている犬と猫の頭数は、合計2,030万5千頭です。そのうち犬が1,034万6千頭。猫が995万9千頭。 (平成26年　全国犬猫飼育実態調査/一般社団法人ペットフード協会)

一方、中学生以下15歳未満の子供の数は、1,632万人(総務省統計局　平成26年)です。

2,030万頭－1,632万人=398万頭も犬と猫のほうが多いということになります。

もはや犬や猫は、家族の一員であり、子供代わりのような存在です。家族が亡くなっても泣かないのに、犬や猫が死んだら号泣なんて方、廻りに居ないですか?宇都宮市でも、ペットと暮らせる手頃な賃貸アパートがあれば、入居希望者は確実に募集出来ると思います。

新築分譲マンシャンはペット可が8割以上になっている

不動産経済研究所の調査によると、2007年に首都圏で販売された新築分譲マンションの実に8割以上がペット可マンションです。現在2016年は、分譲マンションでは、戸建住宅と、ほぼ変わらない形でペットが飼えるようになっていると思われます。これは、新築分譲マンションでさえ、ペット可にしないと、入居者が減るという現実を表しています。

反対に賃貸マンション・アパートで、ペットが飼える物件は5～6％。理由は・・・

出典

一方、賃貸マンション、賃貸アパートで、ペットが飼える物件は多くありません。賃貸マンションにおけるペット可マンションの割合は、首都圏の高いところでも14%、その他の地域では5～6％が平均です。（㈱不動産研究所調べ）

理由は、大家さんがペット可にすることを敬遠しているから。

大家さんにとっては、ペットが原因で起こる住民同士のトラブルや、近隣とのトラブルについてクレームが来ると面倒です。またペットと暮らした室内は、退去後のメンテナンス費用が、通常より高額になりますが、費用を回収出来るかが、分からないからです。

住民同士、近隣とのトラブルとして考えられるのは、「鳴き声がうるさい」「匂いが不快」「糞の始末」などでしょう。ペットと暮らした室内は、飼い主には分からない、「匂い」が残ることが多く、その匂いはクリーニングを入れても、なかなか消せないことが多いです。

このような面倒なクレームがありそうだと、大家さんは、なかなかペット可にすることが出来ないのです。

ペットについて管理規約で規定し、敷金を多めにとれば大家の負担は少なくなるのではないか?

大家さんは、「鳴き声」「糞・尿」「ゴミ処理」「抜け毛」等、管理規約を細かく規定し、敷金を多めに預かれば、面倒なく賃貸経営出来るのではないかと考えます。

「ペット飼育による汚損は賃借人の全額負担」と管理規約に書いて、契約時に双方で了解しておく必要があると思います。また、大家さんは、入居前に写真を撮っておくことも必要になるかもしれません。

管理規約をキッチリと作り、運営することが良いコミュニティ作りにつながると思います。

管理規約作りで参考になるのが、URペット共生住宅の飼育規則です。

なぜ犬か猫、どちらかの専用アパートにしたほうが良いのか?

私は、一戸建て住宅で、2匹の犬を飼っています。アメリカンピットブルテリアとジャックラッセルテリアという犬種です。猟犬のテリア種で、対象を殺すように作られた犬種です。ですから、猫を見ると、ハンティングの対象となり、非常に興奮します。ですから、できれば猫が住むアパートへ、自分の犬と一緒に住みたいとは思わないからです。

今回は、宇都宮市によくある、８戸程度の古い2階建て木造賃貸アパートを、犬か猫と暮らす専用アパートとしてリノベーションできないかを検討しています。大きなマンションではありませんから、できれば、犬専用アパート、猫専用アパートとして特化したほうが集客しやすく、同じ趣味の入居者同士が仲良くなれて、口コミも起こりやすいと思います。

犬好き、猫好きの人が集まって住むということは、共通の趣味の方ですから、よいコミュニケーションが取れる可能性が高く、お互いの犬の鳴き声にも寛容だと思いますから、クレームになることも少ないでしょう。犬か猫、どちらかの専用アパートにするメリットは多いと思います。

犬もしくは猫専用アパートにする場合のリノベーション工事内容と看板

犬用、猫用へのリノベーション内容は、最低限で行うなら簡単です。犬、猫共に、畳の床は、傷が付いてしまい良くないので、畳からフローリングもしくはクッションフロアへの変更が必要になります。ちなみに掃除のしやすさとメンテナンスの容易さだけで判断すると、、クッションフロアだと思います。

また、猫専用賃貸の場合は、爪とぎされた場合に床から90㎝程度のクロスを貼り替えやすいように、床と並行に「木材の見切り」を入れておくと良いと思います。猫は犬よりも、爪研ぎで建物を傷ませる可能性が高いので、猫を飼ってよい賃貸アパートはより少ないです。特徴を出すなら、猫専用賃貸アパートが良いでしょう。

この2点が、普通の賃貸住宅を、犬、猫専用アパートへリノベーションするときの最低限の工事です。内外装を塗装工事などで、綺麗にしておくことは勿論必須です。それにプラスして、以下に紹介するURペット共生住宅の設備のようなものを入れられると、より差別化できると思います。

URペット共生住宅の設備が参考になります。

また、犬専用マンションの時に、できれば設置したいのが、ウンチ専用ダスト。これがあると、散歩の時に出たウンチを室内で処理しなくて良いので便利そうです。

賃貸アパートの外観に大きく「犬(もくしは猫)専用賃貸アパート」と看板を出して、近隣や歩行者にアピールすることも大切かと思います。そういう看板、私は見たことありませんが、賃貸のペット可アパートを探している人は多いので有効だと思います。

宇都宮市にお住まいの、賃貸アパートをお持ちの大家さん、犬(もくしは猫)専用賃貸アパートにリノベーションしませんか?このブログを読んで気になったら、お問い合わせください。

お問い合わせはこちら。