中古住宅を購入させなかった理由は、大谷石の二段擁壁があったから！そのやりとりを公開します。

先日、WEBから「中古住宅を買いたいので、内覧同行して欲しい」という問い合わせがあり、現地まで行って見てきました。

結論から先に言うと、私が「この中古住宅は、買わないほうが良いですよ」というアドバイスをしたので、買わないことになりました。

内覧前のメールでの応対を含めると、丸1日掛けてアドバイスをしたのに、結果として、当社のリフォーム工事は発生しないという、残念な結果になりました。

しかし、その方との「やり取り」は、「中古住宅購入＋リフォーム」と「土地取得＋新築」を考えている方の参考になると思いますので、ブログを書きます。

中古住宅購入に関する、最初のお問い合わせ内容

初めまして。

●●と申します。

中古戸建住宅を購入し、リフォームを考えています。

引越ししても、子供が通う小学校の転校が生じない範囲で、物件を探していたので、沢山の物件を見たわけではありません。

購入予算範囲の物件があり、1回内覧をしたのですが、雨漏れがあるとの事で、難しいと思い諦めかけましたが、リフォームで修繕出来れば購入したいと思い、以前からブログ等を拝見していたヨシダクラフトさんに内覧同行をお願いしたく、ご連絡しました。

ご多忙のところ恐れ入れますが、宜しくお願いいたします。

連絡手段は、電話、メールどちらでも問題ございません。

最初のお問い合わせに対する、私からの返信

●●様

ヨシダクラフトの吉田武志と申します。

お問い合わせ頂き、ありがとうございます。

中古住宅購入前の内覧同行は、当社でリフォームを行うことを前提に、無料で行っております。

それはご理解頂いていますか?

ご理解頂いているなら、同行いたします。

雨漏りが、予算内で補修できれば購入したいので、内覧同行希望ということですね?

同行できる日ですが、直近ですと、7/●.●.●のいずれか日はいかがでしょうか?

以下を分かる範囲で教えてください。

1.中古住宅の住所を教えて頂けると、グーグルマップで外観確認できます。

2.平面図と立面図があると、雨漏り箇所の想定が事前にできるので、あれば事前に送ってください。

3.築何年の家か?

4.何階建てなのか?

5.延床面積

6.何人で住むのか?

7.定期的に内外装と、防蟻のメンテナンスは入っていたのか?不動産屋に聞くと分かる場合がある。

8.擁壁(ようへき:土留めのこと)のある敷地なのか?古くてもろい擁壁(ようへき:土留め)のある敷地は、危ないので、新築もリフォームも当社では請け負っていません。

※上記8.の「危ないので」の意味ですが、劣化した大谷石の擁壁や、大谷石を含む二段擁壁がある場合、地震や大谷石自体の劣化により、擁壁が崩れたりすると、自宅が傾いたりする可能性があります。その上、隣接する低い土地の方等にも、多大な迷惑を掛けます。擁壁に隙間が出来た場合、隣家の方に対する、補償による出費は、危険な擁壁がある敷地を買った人にとって、人生が壊れるほどになる場合もあります。また、古い擁壁を新しくするには、かなり費用が掛かる場合が多く、かつ、その擁壁が隣接敷地と繋がっていたりすると、部分的に既存擁壁を壊して、擁壁を新しくするのは、より難しくなります。ですから、危ない擁壁がある敷地は、絶対に買わないことが大切だと思っています。

9.東日本大震災の時に、その家に被害があったのか?周囲の建物は被害があったのか? 不動産屋に聞くと分かる場合がある。地盤の想定がしたい。

10.●●さんの年齢と勤務先。どんな仕事をしているのか?

※当社では、中古住宅購入前の内覧同行サービスを行っています。

●●さんからの返信

吉田　様

ご返信ありがとうございます。●●です。

インラインにて返信いたします。

■リフォームの内覧同行は、当社でリフォームを行うことを前提に無料で行っております。

それはご理解頂いていますか?

→HP,ブログ等を拝見しておりますので、承知しております。

■雨漏りが、予算内で補修できれば購入したいので、内覧同行希望ということですね?

→はい、そうです。雨漏り以外（水廻り、壁クロス、床、ペアガラスなど）も予算内で

改修出来ればやりたいと思ってます。

■同行できる日ですが、直近ですと、7/●.●.●のいずれか日はいかがでしょうか?

→7/●の●時でご都合いかがでしょうか。不動産会社は夕方近くの時間帯（15時～17時）で内覧開始は問題ないとの事です。

以下、分かる範囲での返答になります。

1.住所を教えて頂けると、グーグルマップで外観確認できます。

→すみません。詳細住所が不明ですが、宇都宮市●●●町です。

以下、物件リンクになります。

※不動産情報サイトがリンクされていました。

2.平面図と立面図があると、雨漏り箇所の想定が事前にできるので、あれば事前に送ってください。

→すみません。手元にありません。

3.築何年の家か?

→築●●年●ケ月（●●●●年●月）

4.何階建てなのか?

→２階建て

5.延床面積

→●●●㎡

6.何人で住むのか?

→4人もしくは、奥さんのお母さんを含むと5人予定

7.定期的に内外装と防蟻のメンテナンスは入っていたのか?不動産屋に聞くと分かる場合がある。

→確認します。

8.擁壁のある敷地なのか?脆弱な擁壁のある敷地は、危ないので、新築もリフォームも当社では請け負っていません。

→擁壁ありです。

9.東日本大震災の時に、その家に被害があったのか?周囲の建物は被害があったのか? 不動産屋に聞くと分かる場合がある。地盤の想定がしたい。

→確認します。

10.●●さんの年齢と勤務先。どんな仕事をしているのか?

→●●歳　会社員

　勤務先：株式会社　●●●●

　仕事　：●●●●業務

未確認の項目がある状態での返信失礼します。取り急ぎご連絡まで。

宜しくお願いいたします。

家と敷地が大きすぎることについてのアドバイス(私からの返信は太字です)

吉田　様

ご返信ありがとうございます。●●です。

インラインにて返信いたします。

リフォームの内覧同行は、当社でリフォームを行うことを前提に無料で行っております。

それはご理解頂いていますか?

→HP,ブログ等を拝見しておりますので、承知しております。

→はい、そうです。雨漏り以外（水廻り、壁クロス、床、ペアガラスなど）も予算内で

改修出来ればやりたいと思っています。

→承知しました。

同行できる日ですが、直近ですと、7/●.●.●のいずれか日はいかがでしょうか?

→7/●の●時でご都合いかがでしょうか。不動産会社は夕方近くの時間帯（15時～17時）で内覧開始は問題ないとの事です。

→7/●の●時、内覧同行すること、承知しました。

しかし、下記したように、かなり建物と敷地が大きいので、内覧する前に、よく考えてから返信をください。

以下、分かる範囲での返答になります。

1.住所を教えて頂けると、グーグルマップで外観確認できます。

→すみません。詳細住所が不明ですが、宇都宮市●●町です。

以下、物件リンクになります。

→住所が分かれば教えてください。

2.平面図と立面図があると、雨漏り箇所の想定が事前にできるので、あれば事前に送ってください。

→すみません。手元にありません。

→不動産屋の外観写真を見ると、屋根材は陶器製の和瓦だと思います。陶器製の和瓦かどうかを一応、不動産屋に確認してください。その瓦部分からの雨漏りなのだと思います。

時間が合えば、瓦屋を同行させて、屋根に登ってもらいます。一応不動産屋に許可取ってください。

3.築何年の家か?

→築●●年●ケ月（●●●●年●月）

→新耐震

4.何階建てなのか?

→２階建て

→承知しました。

5.延床面積

→●●●㎡

→延床面積が47坪くらいあります。かなり大きいです。

私が新築を設計する場合は、4人家族程度なら24-30坪程度にしています。

10-15年に1度程度、繰り返し訪れる、外装(屋根・外壁・ベランダ防水など)リフォーム費用は、面積×単価で算出されるので、小さめな家と比べると、大きな家のリフォーム費用は高くなります。定期的にリフォーム費用が発生するのは、大きな家も小さな家も同じです。

将来的には、ご夫婦2人か単身になることが多いので、高齢になると、特に大きな家の場合は、掃除するのも難しくなることが予想されます。

大きな家を新築した方や大きな中古住宅を買った方は、高齢になるにつれて、後悔されている方が多いです。その理由は、小さめな家と比較して、家の維持管理に、お金と手間が掛かるからです。

敷地も●●●坪もあります。広すぎる気がします。

敷地の手入れも必要になりますが、建物と敷地の手入れは、出来ますか?

当社で新築する場合は、小さな家なのでほぼ居ないのですが、その家と建物が広すぎる場合、高齢になり掃除などが出来なくなると、有料のサービスか、もしくは身内にお金を払って、掃除等を依頼している方もいます。

その地域に小さめな中古住宅が無いのだと思いますが、内覧前に、一度よく考えた方が良いです。

大きさについては、内見前に、電話で話すことも可能です。

内覧するのであれば、

5年以内に防蟻していなければ、当日、床下に入れるようなら白蟻業者手配します。

(激しく)白蟻に食われている家は、買わないほうが良いからです。その場合は、遅くても●時からが良いと思います。

7/●白蟻業者手配できるかは不明。不動産屋に床下入れるかどうか?聞いてください。床下収納や床下点検口があれば入れます。

※内覧前に、家の大きさについて、●●さんと電話で話をしたところ、想定している地域で、予算内で買えそうなところは、今のところ、その物件だけだということでした。

家と敷地が大きいと、維持管理にお金と時間が掛かることは理解しており、その上で、雨漏りが直せれば、その建物を買いたいとのことでした。

その時に擁壁についても聞きしましたが、あまり記憶になく、「そんなに高い擁壁ではなかった」とおっしゃっていました。

6.何人で住むのか?

→4人もしくは、奥さんのお母さんを含むと5人予定

→承知しました。

7.定期的に内外装と防蟻のメンテナンスは入っていたのか?不動産屋に聞くと分かる場合がある。

→確認します。

→承知しました。

8.擁壁のある敷地なのか?脆弱な擁壁のある敷地は、危ないので、新築もリフォームも請け負っていません。

→擁壁ありです。

→古く劣化した大谷石などの擁壁であれば、低いものでも、その物件は買わないほうが良いです。内覧前、早めに確認してください。

※内覧同行前には、時間が無くて擁壁の確認ができなかったようです。

9.東日本大震災の時に、その家に被害があったのか?周囲の建物は被害があったのか? 不動産屋に聞くと分かる場合がある。地盤の想定がしたい。

→確認します。

→承知しました。

10.●●さんの年齢と勤務先。どんな仕事をしているのか?

→●●歳　会社員

　勤務先：株式会社　●●●●

　仕事　：●●●●業務

→承知しました。

二段擁壁の危険性

日時を決めて、内覧同行に行きました。

内覧同行した結果、この「中古住宅は購入しないほうが良い」と、下記のアドバイスしました。

この中古住宅は、かなり安い価格で売り出されていたので、訪問前から不安はありました。値段と実態は比例していることが多いからです。

施主候補の●●さんは、敷地ではなく、建物だけを見ており、雨漏りのみを直せば、住めると考えていたようでした。

まず、中古住宅の建っている敷地が、グーグルマップでは案内が難しい場所にありました。

車で近くまで行ったのですが、なかなかその敷地まで行くことが出来ずに、●●さんに電話をして、迎えに来てもらいました。

私が、この内覧同行の場で「この住宅は買って良いです」と言えば、その中古住宅を購入する予定だったようで、ご家族も同席しており、不動産屋の担当者も来ていました。

車で坂道を登って敷地に着くと、結構高い擁壁が敷地を支えていました。

擁壁の高さを測ると、3Mくらいあり、そのうちの上の1.2M程度が表面の崩れた大谷石の擁壁で、下の1.8Mくらいが練積ブロック擁壁になっていました。

「こんなに高い、劣化した擁壁があったのか！」と、●●さん自身も驚いていました。

中古住宅を買う場合には、建物以上に敷地をよく見る必要があります。

段々畑の中間にあるような敷地で、接道部を除いた敷地の3面が擁壁でした。

その二段擁壁をよく見ると、上段の大谷石擁壁は表面と目地が劣化して剥離しており、下段の練積ブロック擁壁には、ひび割れが、複数ありました。

そもそも二段擁壁は、増積み擁壁とも言われており、既存擁壁の上に、盛土する目的で造られていることが多いです。

そのため、下の段の擁壁を作る際に、その上に２段目の擁壁分の土圧がかかることを想定していません。

かつ、上と下の擁壁が一体化していない特徴があります。そのため、二段擁壁は、地震や経年劣化で倒れてしまい、隙間が開いて、自宅が傾いたりする可能性があります。

また、擁壁に接する低いほうの敷地に自宅がある場合(隣地の方)も大変です。擁壁が傾いたりすると、隙間から土砂が流れてきたりします。この場合、高い方の敷地の方がお金を出して、擁壁を直すのが普通であり、迷惑を掛けた場合は、高い土地の方が、低い土地の方に補償をするのが一般的です。

高い方に自宅があるご家族は、自宅が傾く可能性があり、低い隣地のご家族にも迷惑を掛けた上に、3Mを超える擁壁を造り変えるなんて、長さや地盤の強さにもよりますが、数千万円以上掛かっても不思議ではありません。

そうなると、高い方の敷地の方は、擁壁を直すお金が無い場合が殆どなので、脆弱な擁壁に接する全ての家族が不幸になっているというのが現実です。

ですから、二段擁壁や脆弱な大谷石に接する敷地は、擁壁が低くても、「何としても買わない」ことが大切です。

建物を見る前に、古くてもろい大谷石の二段擁壁を見て、「この中古住宅は買わないほうが良い」と言うアドバイスをして、20分程度で解散になりました。

敷地の不具合は、建物の不具合と比べて、高額になる場合が多く、かつ工事も難しい場合が多い

土地の不具合は、建物の不具合と比較すると、より費用が掛かり、工事も難しくなることが多いです。ですから、出来れば擁壁の無い、安全だと思われる平らな土地を買う必要があります。

今回の建物の不具合は雨漏りで、直せたと思いますが、土地の不具合は、古くもろい擁壁なので、それを造り直すのは、とても高額となる上に、土地の不具合は、隣家にも気を遣う工事になるからです。

当社のリフォーム工事は発生しませんでしたが、人助けが出来ました

今回、●●さんは、中古住宅を購入しなかったので、当社のリフォーム工事は発生しませんでした。

内覧同行前に、複数回メールでやり取りしてから敷地に伺ったので、全部で丸1日程度は、私はこの案件に時間を使っているのですが、一連の仕事は無料で行ったことになりました。(涙目)

ただし、危ない二段擁壁のある中古住宅を買わせなかったことで、人助けが出来たと考えています。

この中古住宅を買った場合、何年後かは分かりませんが、大地震や経年劣化で擁壁が傾いた可能性もあったわけです。そうなると、大袈裟でなく●●さんは、隣家にも迷惑を掛けた上で、一生を棒に振る可能性もあったわけです。

ですから、個人情報は伏せた上で、やり取りしたメールをブログに使わせてもらっても良いでしょう。

造り手側は、自己防衛の為にも、住まい手側に、古くてもろい、二段擁壁や、大谷石擁壁のある土地を買わせないことが重要

安い土地だという理由や、景色の良い土地だという理由で、古くてもろい、二段擁壁のある土地や、大谷石の擁壁ある土地を買ってしまい、苦労している方は、現実には、かなり居るというのが、私の実感です。

そういう土地は、安く売りに出されており、敷地も広いことが多いので、お得だと感じて買ってしまうのだと思います。

それが大きな間違いだと気が付くのは、住んでからです。

住んでから擁壁に不具合が出た場合、住まい手側は、自分にも購入責任があるので、そのような事象は、自分からSNSには投稿したりしないため、世間には、ほとんど見える化されていないと思います。

住まい手側が、そのような土地を購入してしまった後では、私もその1人ですが、造り手側も、完全に「不幸のおすそ分けを食らう」ことになるため、購入前であるならば、そんな土地は、住まい手側に、絶対に買わせないことが重要です。

また、繰り返しの地震や、近年多くなった大雨の影響で、二段擁壁や古い大谷石擁壁は、昭和の頃よりも、隙間が開きやすくなっていると感じるので、土地取得は特に注意が必要になっていると思います。

人は、自分に土地の購入責任があったとしても、不幸な目に合うと、その責任の一部か全てを、造り手側に押し付けてくることがあるからです。

人間て、そんな生き物なのです。(みつを)

宇都宮市は、大谷石の産地である大谷町がある為、古い大谷石の擁壁が多いので、注意が必要

大谷石とは、栃木県宇都宮北西部の大谷一帯で採れる緑色凝灰岩(りょくしょくぎょうかいがん)です。

彫刻刀で削れるくらい柔らかく、軽いのが特徴。

宇都宮市のイベント会場では、小学生が大谷石を彫刻刀で削って、大谷石の小物を作るコーナーがあったりします。

主に、水を含みやすい性質と柔らかさが、大谷石の劣化の原因になっていると思います。水は氷になると10％程度体積が増えると言われています。大谷石が真冬に水を吸って氷ると、大谷石の内部で、体積10％程度大きくなり、大谷石の表面近くが壊れて、劣化が起きると思われます。

写真は、水を吸った大谷石擁壁の劣化事例。このように劣化した大谷石の擁壁が宇都宮市及び、栃木県内にはたくさんあります。

だから、新築するために土地を買ったり、中古住宅を買う場合は、大谷石を含む二段擁壁のある敷地は買わないことが大切であり、二段擁壁ではない１M以下の低い大谷石擁壁の場合も、劣化が進んでいることが殆どなので、その土地は買わないことが大切だと思います。

大谷石は比較的軽いので運搬しやすく、私が知る限り、関東一円まで大谷石は運ばれており、脆い擁壁として原型をとどめていると思います。

大谷石は内装の壁か、庭の敷石か、塀に使うのが無難

大谷石は、他の石と比べると軽く加工しやすい性質があり、劣化しやすい材料なので、内装の壁か、庭の敷石か、塀に使うのが無難だと思います。

擁壁や大谷石については、今までもブログを書いています