中古住宅を買う場合「既存住宅現況検査」を受けて中古住宅購入の不安を解消してから買おう

出典　

中古住宅を買う人は「既存住宅現況検査」を受けて中古住宅購入の不安を解消しよう

以前「これから中古住宅を買う人は、既存住宅現況検査を依頼して、中古住宅の状態をザックリ把握してから買うのが吉」というブログを書きました。

上記ブログの内容を掻い摘むと、「これから中古住宅を買う人は、購入したいと思う中古住宅が見つかったら、不動産屋に手付を打つ前に、既存住宅現況検査(ホームインスペクション)をして、その中古住宅がどのような状態なのか?をザックリと把握してから買うと、中古住宅の不安が少なくなる」と書きました。

今まで中古住宅購入の際には、「公的な住宅検査の基準」が無かったのですが、中古住宅インスペクションガイドラインという国が定めた中古住宅の検査基準ができました。中古住宅インスペクションガイドラインを基にした、「既存住宅現況検査」という中古住宅の基礎的な検査を受けてから、購入の判断が出来るようになりました。もちろん有料ですが報告書も出ます。

一番画期的なのは、不動産業者は、購入者予定者に対して、購入前に既存住宅現況検査(ホームインスペクション)をするかしないか、聞かなくてはならなくなりました。検査しなくて良いという購入者は少ないと思われるので、今後、既存住宅現況検査(ホームインスペクション)は一般的になると思います。

平成28年度の既存住宅現況検査技術者になりましたので、既存住宅現況検査(ホームインスペクション)のメリットとデメリットを書きたいと思います。

中古住宅の不安は、購入後に問題が出てくるかもしれないこと

中古住宅は、新築時の仕様や性能にも違いがある上に、完成後の維持管理の違いにより劣化状況に大きな差があることがあります。一般消費者が、中古住宅を購入する際に不安なのは、中古住宅の現況を把握できないからであり、購入後に問題が出てくる中古住宅は買いたくないのです。

中古住宅の不安を少なくして流通させるための中古住宅インスペクションガイドライン

中古住宅の不安を少なくするためには、売買時点の中古住宅の現況を把握できる既存住宅現況検査(インスペクション)が効果的なので、国もインスペクションの普及を掲げていました。

しかし、実際のインスペクションについては、「現場で検査を行う者の経験や技術力」や「実際のインスペクションの検査項目」は、検査事業者(住宅会社や設計事務所の建築士)ごとに様々なので、国が中古住宅インスペクションガイドラインを策定することで、どの検査事業者が行ったかによらず、同様の検査結果が出るようにした。

中古住宅インスペクションガイドライン

中古住宅インスペクションガイドラインに基づいて作られた公的資格が、既存住宅現況検査技術者です。

既存住宅現況検査のメリットとデメリット

既存住宅現況検査の実際の検査内容は、中古住宅売買時の利用を前提とした目視を中心とした基礎的な以下のようなもの。リフォームを前提とした検査ではありません。

既存住宅現況検査内容

・構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの

（例：蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等）

・ 雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高いもの

（例：雨漏りや漏水等）

・ 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの

（例：給排水管の漏れや詰まり等）

一般的な計測器（建物の傾きや基礎のひび割れの大きさを測るもの等）を用いた現況調査を対象としています。より詳しい耐震診断等のインスペクションは含まれません。

例えば床下に潜りこんだり天井裏に入ったりは、検査項目に入っていないため、別料金になります。あくまでも床下点検口や天井点検口から見える範囲を目視するという検査です。足場を組んで屋根や外壁の状態を見ることも検査項目に入っていないので、別料金です。

瑕疵（かし：重大な欠陥）の有無を判定したり、瑕疵がないことを保証するものではないこと、建築基準法などに適合していることを判定するものではないこと、検査時点以降変化がないことを保証するものではないこと、などの留意点があります。ただし、目視で建物に傾斜がある場合や、雨漏りがある場合は、ある程度は分かると思います。

リフォームすることを前提とした検査でなく、中古住宅売買時の利用を前提とした目視を中心とする基本的なインスペクションなので、リフォームを行う時に足場を架けて初めて、外壁の劣化等が分かることもあると思います。また、本当に雨漏りしているかどうかは、半日とか1日架けて、建物に足場を架けて、建物に「水かけ試験」をしないと、分からないのが実情です。

目視可能な範囲に限定され、容易に移動できない家具などで隠れている部分については、目視できなかったことを報告することとされている。

中古住宅インスペクションガイドラインには、中立性の確保も盛り込まれた

また、中立性を確保するために、依頼者に以下を説明することになっている。

・宅地建物取引業や建設業・リフォーム業等を実施している場合にはその旨

・更に当該検査対象住宅についてこれらの業務を受託している場合にはその旨

・対象住宅の売主、媒介する宅建業者又はリフォーム工事を請け負う建設業者

等との資本関係がある場合はその旨

インスペクションの依頼主にも、留意事項あり

インスペクションを行う中古住宅の図面を用意することや、住宅所有者の承諾を取り付けるのは、業者でなく依頼者が行います。

インスペクション業務を実施する上で参考となる基本的な情報である、設計図書（新築時）、改修工事の記録（設計図書、内訳書等）、建築確認済証、完了検査済証については、依頼主から提供を受けます。図面が無い場合は、確認方法とあわせて記録する。

また、住宅所有者へ承諾は、依頼者に取り付けてもらい、依頼申込時の申告により確認し、承諾が得られていない場合には承諾を取り付けが必要であることを説明します。

宇都宮市にどんな既存住宅現況検査技術者インスペクターが登録されているか?を検索してみる

まずは、「既存住宅現況検査技術者の検索」のページを開きます。

一番下の勤務先住所に「宇都宮市」と入れて検索をクリックすると、既存住宅現況検査技術者(インスペクター)の名前・住所・勤務先・連絡先等が出てきます。

私、平成28年度の既存住宅現況検査技術者に登録され、既存住宅現況検査で中古住宅を検査できるようになりました。今後は、公的な中古住宅の検査方法である既存住宅現況検査に基づき、有料にて中古住宅の検査を受付します。一番基本的な目視検査の場合で、6～７万円程度を考えています。よろしくお願いいたします。