建替えとリフォームで迷ったら、どこへ相談したら良いか?
予算・工事費用

Question

戸建の建替かリフォームか迷ったら、どこに相談し判断してもらったら良いでしょうか。

戸建で築80年以上経っています。
風呂、トイレはこの数年内に新しくしましたが、築80年以上経っているので、この際建て替えをするのはどうか、とも考えています。
また、現在の家はかなり広く持て余しているため、減築したい気持ちもあります。

さて、ここで悩みなんですが、建替かリフォームか迷っております。
リフォーム会社に診断してもらったら、リフォームを勧めてくるのでは?
新築工事を行っている工務店に診断してもらったら、建替を勧めてくるのでは?
こんなことを考えてしまいます。
専門家に「~にした方が良いです」と言われたら「はい、わかりました」となりかねません。
中立的なアドバイスは、どういう所に求めたらいいのでしょうか。

当方、田舎のため、ネットの情報が少なく、また周りにそんな診断をしてもらった人もおらず、口コミの情報を得ることも難しいです。

宜しくお願いします。


Answer

まずは金額面からお話しします。
新築するにしてもリフォームするにしても、構造体(基礎、柱、梁、屋根)だけを残すような新築に近いリフォームであるならば、ほぼ新築に近い金額が掛かります。
80年前の建物ですと、基礎が現在の基準になっていない可能性が高い為ので、リフォームする場合は、基礎を新たに造り直さなければならない可能性が高いです。補強程度で済めば良いですが、土台から上を浮かして、基礎を造り直すのはとてもお金が掛かります。そうなると新築よりもお金が掛かってしまうかもしれません。構造体を残す価値があり、予算的に可能ならそうする場合もあります。

一番良いのは、信頼できる住宅のプロである友人、知り合い等にちょっと見に来てもらい、アドバイスを受けることです。本当は中立性よりも信頼関係が大事なのです。そういう方がいらっしゃらないようなら、ネットで信頼できそうなプロに依頼して、現状をありのまま話して、見に来てもらうことが良いかもしれません。

役割的に中立性が高いのは、専業の設計事務所ですが、注意が必要です。
よく専業の設計事務所の方がいうセリフで、「私は工事をしないので、中立性があります。3社程度相見積を取って、しっかり予算管理と現場監理をしますから、工務店やリフォーム会社に依頼するより安くなります。」とか言う人がいますが、これは注意が必要です。工事の度に施工会社が変わるのは、設計事務所の予算管理の実力が無い可能性が高く、施工者からの信頼も無い場合が多いのです。そういう方は、形態を求めるあまり自然の摂理に反したカタチとなり、瑕疵が発生したりする場合もあるかもしれません。

リフォーム業者、工務店、ハウスメーカー、専業の設計事務所の4者どちらに依頼しても、キチンとした方に依頼して、コミュニケーションが取れれば、新築するにしてもリフォームとなるにしても後悔はしないのではないかと思います。住宅は究極のオーダーメイドなので相性がとても重要なのです。

契約段階で工事日程が決まっていないのは普通か?
予算・工事費用

Question

マンションのリフォームを考えています。

ある会社に見積もりを出してもらっていますが
契約後に工期日程を組む、ということで
工事の開始・終了日がわからないまま契約することになりました。

ネットでリフォームのページなどを見ると契約時には工期日程も確認することが望ましいことが載っています。

今回のように契約時に工期日程が決まっていないことは普通でしょうか?

 

 


Answer

普通ではないです。工期が確定できない理由を聞きましょう。

契約時には、契約書を交わします。
契約書には、工事開始日と工事完了日が明記されるようになっています。
また、契約時には、見積書、仕様書、設計図書も必要です。

下記アドレスは住宅リフォーム契約書の雛形です。
一番簡素化されたものです。
http://www.j-reform.com/publish/pdf_shosiki/keiyaku.pdf

必要な書類を作成してもらってから契約したほうが良いです。

予算からの大幅見積りオーバーに良きアドバイスを!
予算・工事費用

Question

ある設計事務所に注文住宅の設計を依頼し、今は実施設計中です。

先日、初めて工務店からの見積りが出たのですが、その額が予算よりも、1000万円越えていました。

あまりにも、予算から差がありすぎるため、いかにコストを減らすかの話ばかりになっています。自分たちの希望する家から遠退く感じで、注文住宅で建てる意味がわからなくなり、不信感を持ってしまいました。
そもそも予算内におさまる間取りだったのかさえ疑問でなりません。

そこで、契約解除を考えているのですが、契約書にも書かれている完成物の金額は、請求されると思うのですが、はっきり言って詐欺に近いので、全額は払いたくありません。

また土地は、繋ぎ融資が始まってしまっており、金利分を払っています。この場合、住宅ローンは使えなくなるのでどうなるのでしょうか?

また、設計事務所から請求される設計監理料もローンに組み込んでいるので、一円もまだ払っていません。預金が少なく用意が難しいのでその辺も悩んでいます。

この機に、もう家を建てるのは諦めるつもりなので、土地も売却するつもりでいます。初期費用を出来るだけ抑えて住宅ローンを申し込みしたので、どれだけ請求されるかも不安でなりません。

家を建ててしまってからでは遅いので、何か良きアドバイスをお願いいたします。


Answer

予算管理のできない専業の建築設計事務所の場合は、これが怖いです。自分の設計でどのくらいの工事金額になるのか、見当がつかないのです。
しかし、1000万円の予算オーバーは大きすぎる。聞いたことがありません。
そもそもの話、予算に対して建物が大きかったのだと思います。
予算内に納めるには、とにかく計画初期から建物を小さくするしかありません。ファーストプランを小さく絞るのです。

100万円オーバーしても、30坪の住宅だと、坪あたり3.3万円コストダウンする必要があります。坪3万円落とすのも相当大変です。何かを辞めるしかないでしょう。

1000万円オーバーだと、坪あたり33万円落とさなくてはなりません。完全にこの建築計画は無理です。

普通は、設計契約前に施主に予算を聞いて、その予算だと、こんな感じの仕様でこの大きさくらいだと、話をする必要があります。予算が少ないのに希望の多い施主には(質問者のことではありません)、特にしっかりと話をする必要があります。この設計事務所は、予算と仕様と建物の大きさの関係を設計契約前に施主に話さなかったのかもしれません。

建築計画を中止する方向で、早急に設計事務所と話し合いが必要でしょう。設計期間がどれくらいあったのか分かりませんが、予算管理のミスが原因ですから、
設計事務所からの請求は無い方向で話し合うことが大切かと思います。
うまく行かないなら、なるべく早く建築専門の弁護士等に相談するのが良いかと思います。

他社との相見積もりとしたいので、参加してもらえますか?
予算・工事費用

Question

他社との相見積もりとしたいので、参加してもらえますか?


Answer

申し訳ありませんが参加しません。

家づくりは、人の手間で成り立っています。安くやろうとしたら、打ち合わせ回数を省く。施工手間を削る(工程を省く、協力業者を叩く)または、材料の質を落とすということになってしまいます。弊社が5人かけて工事するところを他社が2人でやればできる事は限られますから、キチンとした工事が行えるとは思えません。また、必要以上に協力業者を叩けば、腕の良い業者(職人)は去っていきます。安い単価で請け負う住宅会社は現場が汚いことが多いので、外部から現場を見ると分かります。そういう住宅会社は、ほぼ間違いなく下手です。

弊社のような既製品の新建材を極力使わない、手づくりの多い会社では、職人の腕や正直さが重要になります。
住宅建築は、工場で造る大量生産品ではありません。現場で造る一品生産。同じものは1つとしてありませんから、家づくりは難しくて責任の重い仕事。
ですから他社と相見積もりをして、値段を落として仕事を請負うにはリスクが高すぎます。

安く工事を請負う業者は沢山仕事をこなさないと食べていけませんから、目が行き届かなくなり、施工品質が悪くなるというのは業界の常識です。
安いものには必ず理由があるのです。

「安売り店に老舗無し」といのは住宅業界にも当てはまります。
低価格で評判の住宅会社が、長く続いているのを見たことも聞いたこともありません。
お客さんにとって、工事期間中に施工会社や設計事務所が倒産してしまったら大変なことになります。
倒産しない為には、相見積もりなどに参加せず、適正な利益を上げる必要があります。
見積を作成するにも、何度も現地調査したり、打ち合わせしたり、図面を描いたりと多大な時間と労力が必要となります。
時間と労力だけ掛かり、仕事にならなかったら、その無駄なコストは弊社に仕事を依頼してくれるお客さんの負担になってしまいます。

相談・依頼の場合は、新築・リフォーム共に、よくこのホームページをご覧頂き、相性や考え方が合うかをお考えください。
その後、弊社に依頼するという前提でお問い合わせを頂けたら、事務所にお越し頂いたり、お伺いしてご説明をさせて頂きます。